Renovering och byggnation 2018-05-29T16:14:40+00:00

Renovering och ombyggnation

Allmänt

Ansvarsfördelning i lägenheter
I en bostadsrättsförening äger bostadsrättshavaren inte fysiskt lägenheten, d v s byggnadens golv, väggar och tak. Byggnaden ägs av bostadsrättsföreningen, d v s gemensamt alla som beviljats medlemskap, vanligen 1 eller 2 boende per lägenhet.

Bostadsrättslagen och föreningens stadgar reglerar ansvarsförhållandet mellan föreningen och den enskilde bostadsrättshavaren. Detta finns närmare beskrivet under rubriken ”Solhagas Gula”. Mycket kort kan man sammanfatta att den boende har ansvar för alla ytskikt (tapeter, golvmattor, målning, etc) och all inredning (köksskåp, garderober, etc) och utrustning (kyl, frys, spis, etc) i lägenheten, medan föreningen ansvarar för byggnaden som sådan och alla rör, ledningar, kablar och kanaler fram till tappstället, eluttaget, ventilationsaggregatet, etc.

I Brf Solhaga har föreningen dock genom ändringar i stadgarna tagit på sig ett något större ansvar än i de flesta andra bostadsrättsföreningar. T ex lagar (inte byter) läckande wc-stolar, ompackning/byte av krankäglor som är Brf Solhagas sortiment och rensning av avlopp.

De viktigaste undantagen från åtgärder i lägenheten där tillstånd/avtal krävs eller där vissa åtgärder endast får utföras av föreningen anlitad personal redovisas nedan.

Spiskåpan i köket är en del av ventilationssystemet och får inte bytas eller tas bort
I Brf Solhaga finns ingen och får inte finnas ordinära köksfläktar. Istället sitter en spiskåpa över spisen medan fläkten sitter på yttertaket och är gemensam för flera lägenheter. Spiskåpan är en del av ventilationssystemet som föreningen äger och har ansvar för. Den enskilde bostadsrättshavaren får därför inte byta ut eller ta bort eller på annat sätt manipulera spiskåpan (undantaget byte av lampa och byte/rengöring av filter). Den som vill bygga om i köket och det påverkar spiskåpan måste ta kontakt med föreningen genom Felanmälan, tel 27 00 32. Det finns möjlighet att på egen bekostnad byta till standardspiskåpa med annan kulör (vit/svart/rostfri) eller skorstenskåpa (vit/rostfri). Leverans, montage och injustering får endast göras genom av föreningen anlitad förvaltare. Begär pris på hela arbetet inklusive moms.

Renovering av badrum/avstängning av vatten/golvbrunn/creombehandling
Bostadsrättshavaren utför och bekostar själv alla ombyggnader i badrum och lilla wc (större lägenheter). Eftersom bostadsrätthavaren är ansvarig för ytskikten är det viktigt att arbeten i våtutrymmen utförs på ett fackmannamässigt sätt.

Ballofixer sk. kulventiler på dina vattenrör får inte användas som en huvudavstängning, utan dessa används om det skulle bli en akut läcka i din lägenhet. Om vattnet behöver stängas av eller ev. pluggas görs det i trapphusets serviceutrymme, vilket den boende inte kan eller får göra själv (avstängning görs då för flera lägenheter). Anmälan görs i god tid till Felanmälan, tel 27 00 32.

Samtliga originalbrunnar har för några år sedan infodrats, d v s ett plastskikt har lagts på i brunnen för att förlänga livslängden. Vid helrenovering av badrum ska alltid golvbrunnen bytas ut. Föreningen står för kostnaden för bytet av golvbrunnen och ballofixer. Arbetet får endast utföras av föreningens entreprenör Stefan Sveiven Rör AB. Det är tillåtet att flytta golvbrunnen men då ska en enkel skiss lämnas in på den nya brunnsplaceringen och ledningsdragningen.

Bärande väggar och ingrepp i fastigheten
Bostadsrättshavaren får inte utföra åtgärder som innefattar;

  1. Ingrepp i en bärande väggkonstruktion,
  2. Ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten.

Badrum

Tänk på Brf Solhagas och din egen ekonomi, ta hand om ditt badrum. Fuktskador i hemmets våtrum kan ge stora bekymmer och kosta mycket pengar att åtgärda. Här beskriver och informerar styrelsen om hur du som bostadsrättshavare kan förebygga vattenskada i ditt badrum.

Är mitt badrum i riskzonen?
Hur man undviker eller minimerar skador i badrummet handlar mycket om försiktighet, översyn och sunt förnuft hos den boende.

De största skadorna orsakas av vatten från golvbrunnen. Om vattenlåset är igensatt av hår och smuts rinner vattnet undan långsamt och blir därför stående i golvbrunnen. Gammalt tätskikt som väggmattor, golvmattor och gamla golvbrunnar är också en stor bov.

Det är vanligt att tätskiktet punkteras när man borrar hål i det för att sätta upp saker i närheten av duschen och badkaret. Idag finns det lim och tejp som är avsedda för att sätta upp i våtutrymmen som fäster bra.

Undvik att punktera tätskikt
Borrar man ändå hål i kaklet och tätskiktet för att sätta upp en duschstång ska skruvinfästningen tätas med våtrumssilikon enligt tillverkarens instruktioner.

Golvbrunnen
Märker man att brunnen eller klämringen sitter löst, klinkerplattor lossnar, eller att badrumsmattan bubblar sig runt den måste det åtgärdas direkt.
Tecken på skador är bubblor i plastmattan, att skarvar öppnar sig eller att det låter tomt när man knackar på en kakelplatta.

Är det för billigt för att vara sant så är det oftast det…
Många problem i badrum beror på felaktigt utförda arbeten.
Det anlitas ”billiga” och ”bra” firmor som inte kan byggreglerna när det gäller badrum.
Äldre golvbrunnar (-92) ska alltid bytas vid renovering av badrum och av en auktoriserad firma.
De vet vilka regler som gäller och missar inte sådant.
Välj en hantverkare med våtrumslicens så kommer du att få ett våtrumsintyg när arbetet är utfört.
Detta våtrumsintyg innebär att du normalt sett har 10 års garanti på badrumsrenoveringen.
Det är då hantverkarens firma som du vänder dig till ifall du skulle få problem med ditt badrum.
Ett våtrumsintyg är också väldigt bra att kunna visa för spekulanter vid en ev. försäljning av din bostad. Detta ger trygghet till spekulanten och gör oftast att bostaden stiger i slutpris.

Vad kan hända om jag ”struntar i att renovera” ett badrum som är 40 år gammalt eller inte renoverar badrummet fackmannamässigt och det blir en vattenskada?
Du som bostadsrättshavare kan få stå för hela kostnaden! Så här säger Brf Solhagas försäkringsbolag. För byggnad som är äldre än 20 år är prisbasbeloppet 1 prisbasbelopp (45 500 kr för år 2018). I prisbasbeloppet utöver annars gällande självrisk, vid skada genom vätskeutströmning.

Från skikt avsett att förhindra vattenutströmning exempelvis våtrumsmatta eller kakelbeklädnad inklusive anslutningar och genomföringar om läckaget orsakats av åldersförändringar eller uppenbart eftersatt underhåll.

För att den lägre självrisken ska gälla är förutsättningen att den boende kan påvisa fackmannamässigt utförda renoveringsarbeten:
Om så inte är fallet kan ersättningen nedsättas eller helt falla bort!

Det betyder alltså att: Om du gör en renovering som inte försäkringsbolaget godkänner så kan försäkringsbolaget i värsta fall neka dig ersättning vid en eventuell skada och det kan bli väldigt dyrt.

Ditt underhållsansvar som bostadsrättshavare:
Underhållsansvaret för den egna lägenheten när du bor i en bostadsrätt omfattar bl.a. ytskikten på golv, väggar och tak; i badrum gäller ansvaret också det fuktisolerande tätskiktet.

Kollektiv ”bestraffning”
Som de flesta vet så har vi haft många kostsamma vattenskador i föreningen under åren. Ibland beror det på de dåliga stammarna men lika ofta beror det på gamla golvbrunnar, gammalt tätskikt som inte har hållit tätt samt läckande toaletter.
Det har kostat och kostar stora summor för föreningen som är du.
Nu när vi stamrenoverar så får man inte ett nytt badrum ”gratis” de gånger vi måste riva ett badrum för att byta en gammal golvbrunn, även om det kan kännas så. Alla som bor i Brf Solhaga är med och betalar kollektivt för stamrenoveringen genom sin avgift. Ett sätt att hålla avgiften nere är att se till att ditt badrum är i gott skick, det är också din skyldighet som bostadsrättshavare.

Värdeminskning av ditt Yt- och tätskikt i våtrum
– Golv- och väggmatta (trådsvetsad) räknas som ny i 5 år. 5 % avskrivning/pr. år (inget värde efter 20 år)
– Keramiska plattor inklusive tätskikt räknas som nytt i 5 år 5 % avskrivning/pr. år (inget värde efter 20 år)
– Övriga material och utföranden samt målning i våtrum räknas som nytt i 2 år 10 % avskrivning/pr. år (Inget värde efter 10 år)

Läckande kranar och toaletter.
En droppe vatten gör väl ingen skillnad?
– En droppande kran slukar 40 liter vatten per dygn.
– En toalett som rinner konstant drar 1 100 liter vatten på ett dygn.